各镇街（灵山岛自然保护区）、各物业服务企业：

为进一步提升新区物业服务水平，解决物业服务活动中矛盾突出问题，促进新区物业服务行业持续健康发展，根据区委、区政府工作部署，结合物业服务行业实际，特制定本方案。

一、行动目标

（一）提升满意度。坚持问题导向，解决住宅小区中矛盾突出问题，通过实施一系列措施，引导业主自治，有效降低投诉率，进一步提升人民群众的居住满意度。

（二）规范市场秩序。加强行业管理、企业内部的监督检查与指导工作，落实企业主体责任，规范物业服务行为，确保物业项目环境面貌整洁有序、安全生产形势稳定向好。

（三）实现可持续发展。进一步强化制度建设，研究政策办法，通过精准施策、综合治理，积极应对新区发展形势及行业发展需求，营造“守信激励、失信惩戒”的良好局面。

二、工作措施

（一）进一步推进业主委员会建设。业主委员会作为群众自治性组织，负有执行业主大会的决定、代表业主的利益、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等职责，在物业服务活动中发挥中重要作用。根据《青岛市物业管理条例》、《关于加强住宅小区综合治理工作的实施意见》（青西新管发[2017]10号）等相关规定，属地镇街应当切实做好业主大会组织、监督、指导、备案等工作。

1.提升业主委员会覆盖率。新区住宅小区业主委员会成立率为43.2%，覆盖率较低，属地镇街应会同社区居委会切实推进业主委员会成立工作，采取广泛宣传发动、强化组织协调、启用电子投票等措施加速成立进程，确保年底前业主委员会成立率不低于60%。该考核指标纳入区对镇街物业管理考核成绩，自7月份起，在属地镇街业主委员会目前成立个数的基础上，每新增4%，月度考核加4分，未完成年度工作任务的给予扣分；镇街要建立激励机制，加强对社区居委会组织业主委员会成立工作情况的考核，压实工作目标。

责任单位：属地镇街，社区居委会。

2.提升业主委员会履职能力。针对部分业主委员会作用发挥不明显，存在不作为、乱作为现象，属地镇街应加强对业主委员会的监督指导，严格落实省、市有关“业委会成员中党员比例不低于60%”等政策要求，业委会主任必须做到由党员担任，鼓励引导党员、机关企事业单位人员积极参选业委会，在把好关、用好人的同时，进一步做好对业主委员会运行、培训、考核、纠错、退出等各项监管工作。该项工作推进过程中，组织各镇街开展业主委员会建设观摩活动，宣传推介先进典型，促进整体提升。

责任单位：属地镇街，社区居委会。

（二）建立健全物业管理行业政策法规体系。依托物业管理行业党委，联合各镇街、区物业行业协会重组政策法规研究小组，填补行业监管、行业发展的空白，全面构建起新区物业管理政策法规体系，提升依法行政能力，健全行业各主体的行为规范，推动物业管理实现制度化、规范化、法治化。

1.建立第三方评估机制。针对物业服务质价不符、物业服务不到位等问题，根据新区物业服务行业实际情况，结合北京、上海、南京等地先进经验做法，研究出台《青岛西海岸新区物业服务第三方评估管理办法》，由第三方评估机构接受开发建设单位、业主委员会、物业服务企业等委托，对物业服务质量、服务费用等进行评估，根据评估结果确定物业服务质量标准、物业服务收费标准等相关事宜，切实维护物业服务各方主体的合法权益，建立和完善质价相符的物业服务市场机制。

责任单位：区住房和城乡建设局

2.建立物业服务项目经理人管理制度。针对物业服务企业及从业人员“零门槛”入市，引发的一系列监管难问题，转变传统工作思路，将监管重心由企业落实到责任人，研究出台《青岛西海岸新区物业服务企业项目经理管理办法》，对物业服务企业项目经理实施登记备案、培训、日常管理和监督指导等制度，打造一支综合素质高、管理能力强的项目经理队伍，满足行业快速发展和广大业主对物业服务的需求。

责任单位：区住房和城乡建设局

（三）深入开展住宅小区环境治理工作。根据区城环委关于创建全国文明典范城市工作部署及工作标准，瞄准住宅小区内短板、弱项和突出问题，开展环境面貌集中整治活动。

1.强化日常服务。针对物业服务不到位问题，开展一次拉网式大检查，督促物业服务企业建立内部服务品质督导检查部门，切实做好环境卫生、绿化养护、日常巡查、秩序维护、共用部位及共用设施设备维护等工作；同时，定期开展集中整治活动，排查整治安全隐患及矛盾突出、短板不足问题，确保小区内标识牌、导向牌清晰，共用设施设备运行正常，环境干净整洁，疫情防控措施到位等。

责任单位：区住房和城乡建设局、属地镇街。

2.消除小区乱象。对住宅小区内架空缆线、飞线充电、私搭乱建、乱堆乱放、毁绿种菜等现象进行排查整治，物业服务企业在发现问题后应第一时间劝阻制止，并报属地镇街及相应执法部门进行处理；同时，强化对乱堆乱放、乱贴乱画清理力度，加强车辆和电动自行车管理，电动自行车定点存放、定点充电，有条件的小区在电梯安装“阻车器”，防止电动自行车进楼。

责任单位：区住房和城乡建设局、属地镇街。

（四）将物业服务融入基层社区治理体系。在前期天一畔城、星光岛玫瑰园试点基础上，对物业服务与基层社区融合发展经验做法进行推广，构建共建、共治、共享的社会治理新格局。

1.实现人员融合。赋予物业服务企业、业主委员会基层社会治理属性，推进物业企业、业委会负责人与社区“两委”成员交叉任职，居民小区物业企业或项目负责人全部到社区报到,物业企业党组织将各自在管项目全部认领为相关社区党建服务项目，各镇街党（工）委指导社区注重选拔、吸纳符合条件的物业企业、物业项目、业委会负责人担任社区党组织兼职委员，从人员上纳入统一管理，实现融合发展。

责任单位：各镇街，社区居委会。

2.实现工作融合。督导物业企业全面深度融入社区工作，在创城、创卫、疫情防控、抢险救灾等重大任务和人口普查等日常工作中积极配合社区开展工作；同时，社区在重大事项协商、矛盾纠纷调解、协调政府相关部门、专业经营单位等方面发挥职能优势，为小区居民、物业企业排忧解难，全方位高质量形成社区党组织领导下居民委员会、业主委员会、物业企业，组织共建、资源共享、事务共商、活动共联的“四位一体”党建工作机制，切实做到“小事不出小区，大事不出社区”。

责任单位：区住房和城乡建设局、属地镇街，社区居委会。

（五）落实日常监督考核与相应奖惩措施。在前期区对镇街、镇街对企业考核基础上，深化监督指导，增加半年评价，建立“红黑榜”榜单，营造守信激励、失信惩戒的良好市场氛围。

1.强化日常监督检查。深化落实“日巡查、周报告、月考核”制度，将监督检查情况、整改情况、长效管理情况形成闭环，确保问题事项得到有效整改落实；同时，将各项专项及集中整治行动、行业部署事项等纳入考核范畴，定期公布考核成绩，确保考核工作的全面性、真实性、有效性。

责任单位：区住房和城乡建设局、属地镇街。

2.建立“红黑榜”制度。各镇街根据日常监督指导、考核情况，按照10%比例确定“红黑榜”企业名录，对于排名前10%物业服务企业，给予通报表扬，记入企业优良行为记录，在评优创先等方面优先考虑；对于排名后10%物业服务企业,给予通报批评，记入企业不良行为记录，1年内不得参与前期物业管理招投标、评优创先等活动；年度排名后5名的企业，由属地镇街牵头，社区居委会、业主委员会具体负责，规劝小区物业服务单位主动退出小区物业管理，对不拒不退出的，启用业主大会表决流程，清退一批服务差、群众满意度低的物业服务企业，被清退企业纳入市场黑名单，实行市场禁入，3年内不得参与物业管理招投标活动。

责任单位：区住房和城乡建设局

三、职责分工

区住房和城乡建设局统筹协调、推进物业服务水平提升活动。负责组织研究政策法规，根据新区实际出台相应制度政策；负责做好指导、监督考核等工作；负责定期调度，研究解决具体问题，确保物业服务水平提升措施有序推进。

各镇街具体负责辖区物业服务水平提升活动的推进和落实。负责推进业主大会、业主委员会组建，规范业主委员会监督、指导，将业主委员会纳入日常考核范畴；负责对属地物业服务企业的监督指导，组织辖区物业服务企业逐个、逐项落实工作措施和标准要求，将考核评比工作落到实处；负责落实“城管执法进小区”工作制度，积极协调解决物业服务企业上报的相关问题，全面治理住宅小区环境面貌。

各物业服务企业为物业服务水平提升活动的责任主体，负责按照本方案要求及创建文明典范城市具体要求，逐项开展排查、整治、提升活动，应由物业服务企业自行整改的列出整改时限，对无法自行整改的应第一时间报送属地镇街及执法部门进行处理；主动转变思想、创新发展，将物业服务融入到基层社区治理体系，并积极配合属地镇街、社区居委会开展各项工作。

四、行动节点安排

（一）动员部署（2022年7月19日前）。区住房和城乡建设局会同相关部门，组织属地镇街、全区物业服务企业组织召开动员部署大会，明确工作内容及标准，推进物业服务水平提升活动平稳有序开展。

（二）筹备实施（2022年7月20日—7月31日）。区住建局重新组建政策法规研究小组，组织物业协会、律师事务所、骨干服务服务企业等进行调研，编制第三方评估办法框架；属地镇街对辖区业主委员会情况、基层社区治理情况、物业服务情况进行自查，制定切实可行的提升方案；公布物业服务行业上半年“红黑榜”企业名单，落实奖惩措施；各物业服务企业对住宅小区环境问题进行自查，对于可自行整改的制定整改方案，相应需执法介入事项同步报属地镇街，属地镇街根据职责报公安、消防、工信、综合行政执法等部门进行落实。

（三）规范提升（2022年8月11日—11月30日）。区住建局完成相关政策、制度办法的制定，发布后组织属地镇街、物业服务企业培训学习；属地镇街积极推进业主委员会组建及监督考核工作，完成年度考核指标；物业服务融入基层社区治理体系初见成效，形成经验做法；各物业服务企业对前期自查问题进行整改，整改完毕后提报属地镇街进行验收；相应需执法介入事项，由属地镇街（执法中队）做好安排，完成住宅小区环境治理工作。

（四）长效管理（2022年12月1日—12月31日）。总结前期工作经验，进行评比表彰，后续常态化保持物业服务提升成果。

五、相关要求

（一）党建领航，强化领导。住宅小区是居民生活的基本场所，是城市管理的基本单元，也是社会治理的重要领域，提升物业服务水平是保障群众权益、推动新区发展的大事，各单位、各部门要从讲政治、讲大局和推动城市高质量发展的高度，充分认识此次活动的重大意义，严格落实工作要求。具体实施中，实行行业“三包”制度，区住建局安排新区物业服务行业党委包镇街片区，为镇街物业管理部门提供指导；镇街物业管理工作人员包辖区物业服务企业，督促辖区物物业服务企业开展提升行动；物业服务业企业中层以上领导包项目，负责组织物业服务项目具体开展专项行动。设置“党员示范岗”，区、镇街、物业服务企业党员带头开展志愿服务，切实做到“一名党员一面旗帜”，充分发挥党组织和党员战斗堡垒作用和先锋模范作用。

（二）提高认识，确保实效。各镇街、物业服务企业作为物业服务提升活动的责任主体，应以饱满的热情、高度的责任感和使命感，扎实做好方案制定及排查、整治、提升等各项工作，不断提升物业行业文明程度和服务水平。各镇街物业管理部门要把提升行动落实情况纳入物业服务巡查和信用评价范围，全面开展巡查督导工作，保障活动落到实处；区住建局统筹解决工作中遇到的问题，总结先进经验和做法事实予以推广、表彰，对于活动开展不认真、落实不到位、成效不明显的物业服务企业将予以通报批评并记入企业不良行为记录，对于存在重大安全事故、重大投诉信访事件、引发恶劣社会影响的企业予以清退出西海岸新区物业服务市场。

        2022年7月18日